Strid i finanstoppen
Når Forenet Kredit sidder på begge sider af bordet

Striden om prioritetslån og realkredit er blevet en åben magtkamp i finanssektoren. Forenet Kredit og Nykredit advarer mod, at bankernes prioritetslån kan skævvride realkreditsystemet, mens storbankerne afviser problemet. Den nye regerings varslede undersøgelse er derfor relevant. Men debatten er også et spejl, der vender tilbage mod Forenet Kredit selv.

For hvis man både vil beskytte realkreditsystemet og samtidig hævder at kæmpe for fair adgang til boligfinansiering i hele Danmark, så sidder man på begge sider af bordet. Bekymringen er, at de stærkeste kunder vælger prioritetslån, mens de svagere bliver tilbage i realkreditten. Men mange boligejere i landdistrikter oplever allerede i dag, at de slet ikke får adgang til de bedste realkreditlån.

Det er en reel problemstilling. Hvis de mest kreditstærke kunder i stigende grad vælger bankernes prioritetslån, kan det på sigt ændre risikoprofilen i realkreditsystemet og udfordre princippet om, at samme type lån i udgangspunktet skal kunne tilbydes på ens vilkår. Set fra Nykredit og Forenet Kredits side er det derfor forståeligt, at udviklingen vækker bekymring.

Den blinde vinkel i kritikken

Det er dog svært at tage forsvaret for realkreditsystemet helt for pålydende, hvis systemet samtidig i praksis skubber mange kunder i yderområder over i dyrere og dårligere alternativer. Hvis kritikken af prioritetslån kun handler om, at de gode kunder forlader realkreditten, må man også spørge, hvorfor så mange tilsyneladende mindre attraktive kunder allerede står uden reel adgang til den model, som siges at være til for hele landet.

Problemet er, at denne analyse bliver for bekvem, hvis den ikke samtidig ser på, hvordan markedet allerede fungerer for dem, der bor uden for de store vækstområder. For her er oplevelsen ofte, at adgangen til de mest attraktive låneformer er mere begrænset, kreditvurderingen mere rigid, og alternativerne dyrere. Når de kunder i forvejen ikke rigtig er inde i varmen, er det svært at gøre dem til hovedargument for at beskytte systemet mod konkurrence.

Løsningen kunne være et forslag om minimumsbidrag. Baggrunden er, at Nykredit/Totalkredit i dag afviser at finansiere boliger til under 500.000 kroner med henvisning til, at det ikke er rentabelt. Modargumentet lød fra Forenet Kredits daværende formand, at man ikke bare kunne kræve højere bidrag for netop disse ejendomme, fordi det ville være forskelsbehandling. Netop derfor er et minimumsbidrag en mere ærlig og holdbar løsning – et generelt gulv, som gælder for alle, men som i praksis især vil få betydning for de små lån. På den måde kan man fastholde adgangen til realkredit uden at foregive, at meget små lån kan bære de samme omkostninger som store lån.

Set i det lys melder der sig også en oplagt kritik af Nykredits landdistriktslån, fordi de i praksis tilbydes på markant dårligere vilkår end de produkter, boligejere i stærkere postnumre har adgang til. Et landdistriktslån tilbydes for eksempel til en rente på 4,85-7,35 pct., mens et F-Kort-lån samlet kan ligge på 3,01 pct. inklusiv bidrag. Det er med andre ord i den høje ende mere end en fordobling af renten – samtidig med at løbetiden er 15 år i stedet for 30 år, altså reelt halveret. Hvis alternativet til afvisning er et gennemsigtigt minimumsbidrag, er det svært at forsvare en model, hvor geografien i sig selv bliver udslagsgivende for, om man får et robust realkreditlån eller kun et dyrere og mere begrænset produkt.

Et enkelt regneeksempel viser forskellen. Ved en boligpris på 500.000 kroner og 60 pct. finansiering svarer lånet til 300.000 kroner. Med et landdistriktslån til 7,35 pct. over 15 år bliver den månedlige nettoydelse cirka 2.160 kroner. Med et almindeligt realkreditlån til 2,57 pct. i rente plus 0,44 pct. i bidrag – altså samlet 3,01 pct. – over 30 år bliver den månedlige nettoydelse cirka 1.060 kroner. Det er en forskel på omkring 1.098 kroner om måneden. Den forskel er så stor, at den i praksis måske kan afgøre, om en bolig er økonomisk realistisk at købe – og dermed også, hvor omsættelig den er. Traditionel finansiering kunne måske endda bidrage til højere priser på disse boliger.

Det egentlige problem er adgangen til finansiering
Det afgørende problem i yderområderne er nemlig ikke kun, at finansiering kan være lidt dyrere. Det er, at den bedste og mest robuste finansiering ofte slet ikke er tilgængelig. Når realkredit eller almindelig bankfinansiering afvises, står kunden tilbage med alternativer, der typisk kombinerer højere rente, kortere løbetid og lavere belåning. Det er præcis dér, paradokset opstår: Hvis alternativet til et traditionelt realkreditlån er et væsentligt dyrere og mere sårbart produkt, er det svært at hævde, at boligejeren samlet set bliver bedre beskyttet.

Den udvikling hænger også sammen med en gradvist strammere kreditpolitik. I vurderingen af boliger i yderområder får usikkerhed om omsættelighed, prisudvikling og fremtidigt salg ofte stor vægt, og det gør kreditadgangen mere snæver end i de store vækstområder. Resultatet er, at selv købere med sund økonomi kan blive mødt med afslag eller blive henvist til løsninger, der er dyrere og mindre robuste end et almindeligt realkreditlån.

Samtidig er der med den udvikling opstået en slags fejlfinderkultur, hvor fokus i højere grad bliver at finde småfejl og opnå en perfekt dokumenteret sagsbeskrivelse end at vurdere, om finansieringen samlet set er bæredygtig for kunden og området. Når vurderingen primært drives af, hvad der kan gå galt, frem for hvad der faktisk kan bære, bliver kreditpolitikken let selvforstærkende: Færre lån giver færre handler, færre handler svækker markedet, og et svagere marked bruges derefter som argument for endnu større forsigtighed.

Konsekvensen er i mange tilfælde, at boligejere i yderområder sendes videre til pantebrevsselskaber eller andre finansieringsformer, hvor prisen er langt højere og vilkårene væsentligt hårdere – i folkemunde ofte beskrevet som lån på "rockervilkår". Det svækker ikke bare den enkelte boligejer, men også lokalsamfundets mulighed for at fastholde et velfungerende boligmarked.

I praksis ender nogle boligejere derfor med et banklån, et prioritetslån eller i yderste konsekvens et pantebrevslån. Og pantebrevsmarkedet er ikke bare en marginal niche. Det er et reelt og aktivt marked, som vokser netop dér, hvor de traditionelle finansieringskanaler ikke rækker. Derfor er det også væsentligt, at Børsen i 2024 omtalte FinansWatch-oplysninger om, at Ringkjøbing Landbobank stod bag en stor stigning i pantebreve – en udvikling, som siden også har fået Finanstilsynet til at se nærmere på området. Hvis den traditionelle banksektor reelt er med til at storfinansiere pantebrevsmarkedet, rejser det et helt legitimt spørgsmål: Hvordan kan risikoen være for høj til almindelig finansiering, men samtidig acceptabel i en dyrere og hårdere konstruktion?

Det overses ofte, at dyrere finansiering i sig selv kan øge risikoen for tab. Misligholdelse opstår jo ikke nødvendigvis, fordi boligen er "forkert", men fordi den månedlige ydelse bliver for høj i forhold til husstandens økonomi. Når kunden får et lån med højere rente og kortere løbetid, stiger den økonomiske belastning markant. Dermed stiger også risikoen for, at kunden på et tidspunkt må sælge under pres, og så bliver tabene ofte større på grund af prisnedslag, lang liggetid og handelsomkostninger. Billigere og mere stabil finansiering kan derfor i nogle tilfælde være med til at mindske tabsrisikoen frem for at øge den.

Finansiering er heller ikke kun en passiv konsekvens af boligmarkedet – den er med til at forme det. Når finansieringsmulighederne bliver dårligere, falder antallet af potentielle købere, og så falder betalingsvilligheden også. Færre købere betyder længere liggetider, større prisnedslag og lavere omsættelighed. På den måde kan man skabe en negativ spiral: Lav værdi giver nej til realkredit, nej til realkredit giver dårligere finansiering, og dårligere finansiering giver igen lavere priser. Systemet kommer dermed til at bekræfte sig selv.

Og netop derfor er det for snævert kun at se på tabsrisikoen. Selv med et højt minimumsbidrag kan en almindelig realkreditbelåning gøre en væsentlig forskel, fordi boliger i praksis handles på nettoydelsen. Lavere og mere gennemskuelige månedlige ydelser kan øge både omsætteligheden og i nogle tilfælde også prisniveauet, fordi flere købere reelt kan være med. Realkredit er derfor ikke kun et spørgsmål om finansiel teknik, men også om hvorvidt et boligmarked kan fungere i praksis.

En svær balance – og et nødvendigt spørgsmål

Det er netop her, Forenet Kredits position bliver vanskelig. Foreningen taler på den ene side varmt for et system, der skal sikre stabil og bred boligfinansiering i hele landet, og der er også et principielt hensyn i at holde liv i en realkreditmodel, som historisk har været en samfundsbærende konstruktion. På den anden side er den tæt forbundet med en koncern, hvor Nykredit Bank selv tilbyder prioritetslån og dermed ikke kun balancerer et systemhensyn, men også et forretnings- og indtjeningshensyn. Den dobbelthed gør ikke argumentet ugyldigt – men den gør det nødvendigt at lytte ekstra kritisk til, hvad der faktisk forsvares: samfundsmodellen, markedspositionen eller en balance mellem de to. Og jo tydeligere man kan se konsekvenserne for kunderne i yderområder, desto sværere bliver det at holde de hensyn klart adskilt.

Netop derfor er debatten så følsom for Forenet Kredit. Det er legitimt at ville beskytte en model, der har givet billig og stabil boligfinansiering til mange danskere. Men hvis man samtidig vil tale på vegne af hele Danmark, må man også turde se på, om realkreditten i sin nuværende praksis faktisk lever op til det løfte. Ellers kommer kritikken af prioritetslån let til at lyde som et forsvar for systemets svageste kunder snarere end et forsvar for bred adgang til ordentlig finansiering.

Debatten bør begynde dér

Ja, prioritetslån kan udfordre realkreditsystemet. Men debatten mister troværdighed, hvis den kun handler om at holde på de bedste kunder, mens man ser bort fra dem, der allerede er hægtet af.

Skal debatten blive mere end et opgør mellem bank og realkredit, kræver det derfor, at begge sider anerkender den samme grundlæggende udfordring – at et finansieringssystem kun kan kalde sig bredt og samfundsbærende, hvis det også fungerer rimeligt for dem, der ikke bor i de mest attraktive postnumre.

Det afgørende spørgsmål er derfor ikke kun, om prioritetslån presser realkreditten. Det er også, om realkreditten – og især de aktører, der siger, at de vil hele Danmark – er villige til at se deres egen praksis i spejlet. Og for min egen del er konklusionen ganske enkel. Hvis debatten om boligfinansiering i landdistrikterne skal være troværdig, må man turde tale åbent om både de kunder, der vælger realkreditten fra, og de kunder, som realkreditten i praksis vælger fra. Først dér begynder den ærlige diskussion om, hvem systemet egentlig er til for.