Mysteriet om NYK 1% 2050 ua.

Når "markedet" tryller – og logikken forsvinder

Kursmanipulation – skæve kurser – indlåsningseffekt. Kald det hvad man vil, men der er et seriøst problem med Nykredit obligationen 1% 2050 uden afdrag DK0009524431.

Hvis man skal indfri lånet i dag (20.5.2026), er kursen 82,48 men havde man optaget lånet i Realkredit Danmark ville kursen være 73,61. Nykredit forsvarer sig med, at det er markedet som bestemmer kursen, men hvem er markedet egentlig, når det er Nykredit som er marketmaker? I dag har der været 3 handler på i alt 5,5 mill.

På billedet ser du en tryllekunstner. I virkeligheden er det bare "markedet". For lige nu sker der noget, som ikke burde kunne ske i et rationelt obligationsmarked:

1% 2050‑obligationen handles til en kurs, der giver en effektiv rente på ca. 2,67%. Den tilsvarende 1,5%‑obligation med samme løbetid giver ca. 3,55%. Med andre ord. "Markedet" foretrækker at nøjes med 2,67% i afkast – selvom det kunne få 3,55% for samme risiko og samme løbetid.

Det er en forskel på 0,88 procentpoint, som ingen endnu har forklaret på en måde, der giver mening for almindelige boligejere. Udover at det er "markedet" som fastsætter kurserne. Men hvem er markedet? Hvem er det der sælger obligationerne til boligejere som vil indfri deres lån?

Hvordan forventer "markedet" at indhente den renteforskel?

• Tror "markedet", at kursen på 1%‑obligationen bare kan fortsætte opad?
• Ved "markedet" noget, som resten af os ikke må se?
• Eller er det endnu et eksempel på, at prisdannelsen i realkreditobligationer ikke fungerer som et åbent marked – men som et lukket rum, hvor få aktører kan flytte kurserne uden gennemsigtighed?

Når trylleriet bliver til virkelighed

Når en lavere kupon giver en højere kurs end en højere kupon med samme løbetid, så er det ikke magi. Det er struktur. Og strukturen betyder, at boligejere, rådgivere og investorer må navigere i et marked, hvor logikken ikke altid følger økonomiens grundregler – men derimod de mekanismer, som kun få har fuldt indblik i.

Derfor viser billedet mere end humor. Det viser et marked, hvor:

• prisdannelsen ikke er transparent
• effektiv rente ikke altid afspejler risiko
• og hvor "markedet" ofte opfører sig som en illusion, ingen helt kan forklare

Hvis vi vil have et realkreditsystem, der er til at forstå for almindelige mennesker, så er første skridt at få lys på scenen.

På billedet nederst er det ikke kun teori om, hvad markedskursen er. Det er kolde fakta for 2 boligejere der vil konvertere et 1% lån til 4%. Det ene lån er optaget i Realkredit Danmark og det andet i Nykredit den 2.1.2020 til samme kurs. I mellemtiden er husprisen steget med 33% (i Rødovre) og nu skal lånet omlægges til et nyt 4% i Totalkredit, hvor bidragssatsen er lavest.

Forskellen er at startgælden bliver 189.000 kr. lavere hvis lånet var optaget i Realkredit Danmark og hvis ikke lånet bliver indfriet før tid, så betaler boligejeren som havde 1% lånet i Nykredit i alt 275.000 kr. mere tilbage i nettoydelser end boligejeren som havde lånet i Realkredit Danmark. Selvom konvertering til højere rente normalt betyder at break-even er inden lånets udløb så er det ikke tilfældet for boligejeren som tog lånet i Realkredit Danmark. Her spares der i alt 97.000 kr. i nettoydelser så konverteringen ikke bliver urentabel. Break-even for boligejeren som optog lånet i Nykredit er efter 10,25 år og de samlede nettoydelser stiger med 177.000 kr.