Ekstra fordele
Hovedformålet med forslaget er, at man skal kunne flytte sit realkreditlån fra et institut til et andet, uden at man skal købe obligationer til indfrielse af det nuværende lån og sælge nye obligationer til det finansiering af det nye lån. Det er ofte en stor omkostning som spiser besparelsen ved at få en lavere bidragssats. I eksemplet nedenfor koster det 5.800 kr. pr. million alene i kursspread at skifte fra Nordea til Jyske Bank.
Indlåsningseffekt og "skæve" kurser kan bedre undgås. Indlåsningseffekt kan blive en dyr fornøjelse for en boligejer. Den opstår når det lykkes for få investorer at opkøbe så stor en del af en obligationsserie, at de stort set selv kan bestemme kursen, hvis en boligejer skal købe obligationerne til indfrielse af lån. Det er aktuelt når kursen burde være under 100 og man indfrier ved at købe obligationerne. Når det sker kan boligejeren blive nødt til at købe obligationen til en "overkurs" fordi alternativet er at opsige lånet og indfri det til kurs 100. Se er meget aktuelt og grotesk eksempel på indlåsningseffekt.
Borgerforslaget vil betyde at obligationsserierne bliver markant større (omkring dobbelt så store) og så bliver det sværere for investorerne at opkøbe hele serien.
- Kapitaldækningskravene
- Obligationsfundingen.
Kapitaldækningskravene er meget hårde for nye udbydere. De skal risikovægte udlån med 35% de første 3-5 år før de kan dokumentere en tabshistorik som godtgør en lavere vægtning. Hver gang der udlånes 100.000 kr. skal en ny udbyder altså have en kapital på 35.000 kr. I modsætning til det, anslås det at privatudlån i Totalkredit/Nykredit vægtes med 10-12%. Så selvom det er de samme boligejere og de samme boliger der belånes, skal en ny udbyder altså have 3 gange så stor kapital som f.eks. Totalkredit/Nykredit.
Obligationsfundingen var en anden stor udfordring, fordi det ville blive svært at opnå de samme kurser for obligationerne fra en ny udbyder. Fælles obligationsudstedelse ville være løsningen på dette, og vil derfor også give lettere adgang for nye udbydere af realkreditlån. I princippet kunne selv det mindste pengeinstitut tilbyde boliglån med fast rente og konkurrere med de store finansvirksomheder.