Realkredit Danmark

Realkredit Danmark (RD) var oprindeligt en kundeejet kreditforening, hvor:

  • låntagerne betalte bidrag
  • en del af bidraget blev henlagt i reservefonde
  • reservefondene dækkede tab
  • overskuddet tilhørte fællesskabet af låntagere

Det var et non‑profit system, hvor kunderne i princippet ejede værdierne og løbende fik udbetalt deres andel, når de indfriede lån.

I 1989 blev RD omdannet til aktieselskab som følge af realkreditreformen. Reservefondene blev dermed til egenkapital i det nye selskab.

Denne egenkapital var opbygget af låntagernes historiske bidrag.

Egenkapitalen og reserverne – hvor store var de?

Ved salget i 1998 til Danske Bank havde Realkredit Danmark:

  • egenkapital på ca. 10mia. kr.
  • heraf en betydelig del stammende fra de gamle reservefonde

Danske Bank betalte:

  • ca. 10 mia. kr.

Men:

  • Kort efter offentliggørelsen af købet steg markedsværdien af banken med ca. 20 mia. kr.
  • Danske Bank overtog værdier, der historisk var opbygget af låntagerne.
  • Låntagerne fik ingen udbetaling af deres andel.
  • Flere økonomer vurderede, at RD's reelle markedsværdi lå i intervallet 20–30 mia. kr.

Hvorfor blev prisen kritiseret?

Kritikken kom fra:

  • økonomer
  • jurister
  • tidligere kreditforeningsdirektører
  • dele af pressen
  • politikere

Hovedargumenterne:

1) Salgsprisen var markant lavere end egenkapitalen. Et institut med 18–20 mia. kr. i egenkapital burde koste mere end egenkapitalen, ikke halvdelen.

2) Reserverne var opbygget af låntagernes bidrag. Men låntagerne fik ingen del af værdierne.

3) Der var ingen åben budrunde. Realdania solgte direkte til Danske Bank.

4) Provenuet gik til filantropi – ikke til kunderne. Realdania brugte pengene til almennyttige formål, ikke til boligejerne.

Derfor blev salget omtalt som:

"Danmarks største privatisering af kundernes opsparing." "En gave til Danske Bank."

Hvem godkendte salget?

Der var tre niveauer af godkendelse:

1) Realdanias bestyrelse

Det var Realdania (dengang: Kreditforeningen Danmark Fonden), der:

  • besluttede at sælge
  • fastsatte prisen
  • valgte Danske Bank som køber
  • besluttede, at provenuet skulle bruges til filantropi

Der var ingen afstemning blandt låntagerne, selvom værdierne var opbygget af deres bidrag.

2) Finanstilsynet godkendte:

  • at Danske Bank kunne eje RD
  • at kapital- og risikoforhold var forsvarlige

Finanstilsynet vurderede ikke prisen.

3) Konkurrencestyrelsen godkendte fusionen ud fra konkurrencereglerne.

De vurderede:

  • at markedet stadig havde flere store aktører
  • at konkurrencen ikke blev væsentligt forringet

De vurderede heller ikke prisen.

Det centrale problem: Ingen myndighed vurderede prisen

Der var ingen instans, der tog stilling til:

  • om prisen var rimelig
  • om låntagerne burde have haft del i værdierne
  • om salget var i kundernes interesse
  • om Realdania solgte under markedspris

Det gjorde det muligt for Realdania at:

  • sælge et institut med dobbelt så stor egenkapital som købsprisen
  • beholde hele provenuet
  • bruge pengene til filantropi
  • uden at låntagerne fik noget

Konsekvenserne af salget

1) Danske Bank blev en af landets største realkreditaktører. Realkredit Danmark blev bankens realkreditarm.

2) BG Kredit og Danske Kredit blev integreret i RD. Koncernen samlede alt realkredit i ét institut.

3) Markedet blev mere bankdomineret

Efter 2000 var realkreditten i praksis kontrolleret af:

  • Danske Bank (RD)
  • Nykredit/Totalkredit
  • Nordea Kredit
  • BRFkredit (senere Jyske Realkredit)

4) Låntagerne mistede deres historiske opsparing. Reservefondene blev aldrig udbetalt.

Realdanias eget forsvar

Realdanias egen fremstilling er i hovedtræk, at salget ikke blev begrundet som et spørgsmål om at sælge "til halv pris", men som en led i en lovlig omdannelse og en strategisk omstrukturering, hvor værdierne skulle sikres i en filantropisk forening. Realdania beskriver selv, at foreningen i 1993 blev opdelt i en forening, et holdingselskab og et aktieselskab, og at man i 2000 solgte realkreditaktiviteterne til Danske Bank. Samtidig fremhæver Realdania, at formålet derefter var at bevare selskabskapitalens værdi i en filantropisk forening, som kunne bruge afkastet til almennyttige formål inden for det byggede miljø. I den optik var forsvaret altså, at værdierne ikke skulle udbetales til de enkelte låntagere, men videreføres i en ny organisationsform med almennyttigt sigte.
Kilder: Realdania, "En historie om at hjælpe"; Realdania, "A story of helping"; DR, "BG Bank og Realkredit Danmark fusionerer", 14. september 1998.

Det besvarer dog ikke i sig selv den centrale kritik i denne sag: om prisen svarede til den reelle værdi, og om låntagerne burde have haft del i de historisk opsparede reserver.

Kort opsummering:

  • RD's egenkapital: 18–20 mia. kr. Købspris: ca. 10 mia. kr.
  • Underpris: 8–10 mia. kr.
  • Reserverne stammede fra låntagernes bidrag
  • Låntagerne fik ingen del
  • Realdania besluttede salget
  • Finanstilsynet og Konkurrencestyrelsen godkendte ejerskiftet
  • Ingen vurderede prisen
  • Salget blev bredt kritiseret som en gave til Danske Bank