Hele borgerforslaget
Fælles udstedelse af realkreditobligationer for standardlån, så boligejere kan skifte institut uden store omkostninger
Forslag: Folketinget pålægges at ændre realkreditloven, SDO-reglerne og lov om finansiel virksomhed, så standardiserede realkreditlån kan finansieres gennem fælles obligationsudstedelse via en fælles obligationsudsteder (DFO). Formålet er at reducere boligejernes omkostninger, øge konkurrencen og styrke mobiliteten på boligmarkedet.
Baggrund: I dag udsteder hvert realkreditinstitut sine egne obligationer. Det betyder, at boligejere skal købe og sælge obligationer, når de vil skifte institut. Det udløser kursskæring, kurstillæg, som samlet kan koste mere end 4.500 kr. pr. million i lån – før øvrige gebyrer. Disse omkostninger gør det ofte urentabelt at flytte lån, selv når bidragssatsen er lavere hos en konkurrent.
Forslaget indebærer, at standardiserede realkreditlån (fx 30-årige fastforrentede lån til ejerboliger) finansieres gennem fælles obligationsserier. Dermed bliver et skift mellem institutter primært administrativt og ikke finansielt. Det reducerer flytteomkostningerne markant og gør reel konkurrence mulig.
Hovedelementer i modellen:
• En fælles obligationsudsteder (DFO) udsteder obligationer, men bærer ingen
kreditrisiko.
• Realkreditinstitutterne yder lånene og hæfter for tab i forhold til deres
andel (pro rata).
• Obligationerne matches mod en samlet pulje af standardlån, hvilket giver
større og mere likvide
serier.
• Realkreditmodellens grundprincipper bevares: pant, balanceprincip,
overkollateralisering og tilsyn.
Forventede effekter:
• Lavere omkostninger for boligejere ved skift af institut.
• Større konkurrence på bidragssatser og vilkår.
• Bedre obligationslikviditet og dermed lavere renter.
• Ingen statsstøtte og ingen øget systemrisiko.
Forslaget er en teknisk afgrænset modernisering, der bevarer realkreditmodellens styrker og gør konkurrencen reel for almindelige boligejere.
Forklarende og uddybende bemærkninger til borgerforslag – Hvorfor dette forslag er politisk relevant
Et bredt flertal i Folketinget har gennem en årrække givet udtryk for, at konkurrencen i den finansielle sektor – herunder realkreditten – bør styrkes til gavn for forbrugerne. På trods af denne politiske enighed har det været vanskeligt at identificere løsninger, der reelt adresserer de strukturelle årsager til den begrænsede konkurrence, uden samtidig at øge risikoen eller belaste statens finanser. Dette forslag udgør netop et sådant konkret og afgrænset redskab.
Det konkrete konkurrenceproblem i realkreditten
Den danske realkreditmodel er internationalt anerkendt for sin stabilitet, men priskonkurrencen er begrænset. En central forklaring er realkreditinstitutternes fundingstruktur.
I dag udsteder hvert institut sine egne obligationer, hvilket medfører mindre obligationsserier, lavere likviditet og højere fundingomkostninger. Disse forskelle afspejler ikke variationer i kreditrisiko, men alene institutternes fundingforhold.
Samtidig er det forbundet med betydelige omkostninger for boligejere at skifte realkreditinstitut. Et skift kræver indfrielse og nyudstedelse af obligationer og udløser kursskæring, kurstillæg, spreads og gebyrer. Resultatet er lav mobilitet og svag priskonkurrence – også selv om der politisk er et klart ønske om det. For mange boligejere er det simpelthen for dyrt at flytte et realkreditlån for at opnå bedre vilkår.
Hvad forslaget konkret ændrer
Forslaget ændrer ikke realkreditmodellens grundlæggende principper. Det ændrer udelukkende adgangen til fundingstrukturen.
Der etableres en dansk fælles obligationsudsteder (DFO), som fungerer som en teknisk fundingplatform. DFO udsteder og administrerer obligationer, men yder ingen lån og bærer ingen kreditrisiko.
Realkreditinstitutterne – og eventuelle nye aktører – yder fortsat lånene, foretager kreditvurderingen, bærer tabsrisikoen og opfylder kapitalkravene. Kun klart afgrænsede, standardiserede realkreditlån kan finansieres via modellen.
Lånene samles i én fælles pulje, og obligationerne matcher puljen som helhed. Institutterne hæfter prorata for tab i forhold til deres andel. Balanceprincippet, overkollateralisering og tilsyn bevares, men anvendes på puljeniveau frem for institutniveau.
Hvorfor forslaget er politisk attraktivt
Forslaget giver Folketinget mulighed for at omsætte ønsket om øget konkurrence til konkret handling uden at påføre staten udgifter, indføre statsstøtte eller statsgarantier, øge systemrisikoen eller svække den danske realkreditmodels stabilitet.
Konkurrencen flyttes fra fundingfordele til de områder, hvor forbrugerne mærker forskellen: bidragssatser, vilkår, service og kundeoplevelse.
Effekter i praksis
For boligejerne betyder større og mere likvide obligationsserier en lavere likviditetspræmie, bedre kurser og lavere renter. Samtidig bliver det markant billigere at skifte institut, hvilket styrker den reelle konkurrence.
For investorerne giver modellen adgang til større, mere likvide danske realkreditobligationer med samme fundamentale risikoprofil som i dag. Den historiske stabilitet bevares og styrkes.
For samfundet åbner modellen markedet for nye aktører, øger mobiliteten på boligmarkedet og muliggør en mere effektiv anvendelse af pensionskapital i en stabil og samfundsrelevant aktivklasse.
EU-ret og regulering
EU's regler for covered bonds stiller krav om gennemsigtighed, matchning, risikofordeling og tilsyn, men forbyder hverken fælles funding, pooling af lån eller anvendelse af en særskilt udsteder. Modellen er fuldt forenelig med EU-reglerne og indebærer hverken statsstøtte eller konkurrenceforvridning.
Hvad der kræves politisk
Forslaget forudsætter målrettede og tekniske ændringer i realkreditloven, SDO-reglerne og lov om finansiel virksomhed. Der er tale om afgrænsede tilpasninger – ikke en systemomlægning.
Samlet politisk pointe
Et bredt politisk flertal ønsker øget konkurrence i
realkreditten. Dette forslag viser, hvordan det faktisk kan lade sig gøre –
teknisk, juridisk og økonomisk – uden at gå på kompromis med stabilitet og uden
at belaste statskassen.
Forslaget giver Folketinget mulighed for at handle, ikke blot at tilkendegive hensigter.